top of page

סקירה מאקרו כלכלית בדגש על נדל"ן 2019

2019 – השנה שקשה מאד לדעת מהו כיוון השוק מכמה סיבות עיקריות: א. שנת בחירות - עד הבחירות מתאפיינת כלכלת בחירות מעין "סוכריות" ששר האוצר מעניק לאזרחים, אך המשפט הידוע "אין מתנות חינם" יחזור אלינו בהמשך השנה לאחר הקמת הממשלה והגידול בגרעון הממשלתי הצפוי. ב. השוק האמריקאי - התחושה היא שאין בעל בית אמיתי ואחראי בארה"ב הן המדובר על נשיא ארה"ב דונלד טראמפ והן המדובר על יו"ר הפדרל ריזרב (המקביל האמריקאי לנגיד בנק ישראל) ג'רום פאוול. ג. שינויים גיאופוליטיים באיזור המזה"ת. ד. מצב ביטחוני רגיש. ה. שוק ההון - הכיוון אינו ידוע, האם המשך השוק השורי (עליות) או כניסה לשוק דובי (ירידות). לאחרונה אנו חווים שני אירועים מכוננים בכלכלה העולמית שמשפיעה ישירות על ישראל, יותר מאשר ההשפעה של משבר הסאב-פריים ב-2008 . 1 .מלחמת הסחר בין ארה"ב לסין, אשר משפיעה על כלל השווקים בעולם. 2 .ההבנה של שוק ההון שיש להיגמל מסביבת ריבית נמוכה. שני אירועים אלו משפיעים ישירות על שוק ההון הישראלי, שכן הם גורמים לטלטלה בשווקים ולפדיונות מאסיבים של משקיעים מה שמוביל לירידה במחירי המניות וירידה במחירי האג"ח הממשלתי. כיצד ירידה במחיר האג"ח ועלייה בתשואות על אג"ח ממשלתי משפיעים עלינו?! שיעור התשואה מגלם את מידת הסיכון של המשקיע באג"ח ממשלתי כך שככל שהתשואה גבוהה יותר כך הסיכון גובר וביחס הפוך מחיר האיגרת חוב יורד. בתקופה האחרונה אנו עדים לתופעה בה תשואת אג"ח ממשלתי ל-10 שנים של ממשלת ארה"ב גבוהה מתשואת אג"ח ממשלתי ל-10 שנים של ממשלת ישראל, דבר שלכאורה מצביע על כך שהמשקיעים סבורים שישראל תשלם חובות טוב יותר מארה"ב. עלויות הגיוס של הבנק שמגייס בין היתר באמצעות אג״ח חדשות שצריכות להתאים למצב החדש בשוק. שתי התופעות הנ"ל הן בהשפעה קורלטיבית גבוהה יותר לשווקים הישראלים לעומת ההשפעה המועטה שהייתה על משבר הסאב פריים על השוק הישראלי. כאשר שוק ההון מצפה לקצב עליית ריבית של לפחות 2-3 פעימות בארה"ב ובישראל, הדבר מביא איתו הבנה שעידן הריביות הנמוכות עומר להיגמר, המשמעות היא שהעולם עמוס החובות ובייחוד הפירמות העסקיות יצטרכו לעבוד קשה מאד על מנת לצמצם את החובות שילכו ויגדלו עם עליית שיעורי הריבית. ומה באשר לשיעור האינפלציה, מדד המחירים לצרכן, הינו נמוך בשנים האחרונות ובחלקן אף היה שלילי. אני צופה כי בשנת 2019 שיעור האינפלציה יעמוד על כ-1% - 1.8% בערך. ומה באשר למדד תשומות הבנייה, בשנים האחרונות מדד תשומות הבנייה עולה בצורה משמעותית כתוצאת מהתייקרויות חומרי גלם מרכזיים כמו: ברזל, בטון ועלייה בשכר העבודה של עובדי ענף הבנייה ובהם גם המנופאים. אני צופה כי בשנת 2019 מדד תשומות הבנייה יעלה .1.8%-2.3%. של בשיעור שיעור האבטלה להערכתי יעלה במעט, בשברי האחוזים. ישראל- שוק הנדל"ן למגורים - האמת שאף אחד לא באמת יודע מה טומנת לנו השנה החדשה? האם מחיר למשתכן ימשיך גם בממשלה הבאה?! האם הזוגות הצעירים עדיין ישבו על הגדר?! אגב אני טוען שהם לא בדיוק מחכים לכיוון השוק, אלא פשוט מחלחלת ההבנה כי הם אינם יכולים להרשות לעצמם דירה ומשכנתא במחירים הקיימים היום. נורת אזהרה ללווים, כאשר ריבית בנק ישראל עולה, זה משפיע לא רק על מסלול הפריים אלא על כל המשכנתא בצורה עקיפה, מסלולי המשתנות כל 5 יעלו בטווח המיידי, זוכרים את הפסקה על תשואות האג"ח?! ובשלב מאוחר יותר גם מסלולי הקבועות ובייחוד הקל"צ, מסלול שנהיה מאד פופולרי בשנים האחרונות. אתם בטח רוצים לדעת מה יקרה למחירי הנדל"ן בשנת 2019 ,דעתי המקצועית היא: "מה שהיה, הוא שיהיה", כלומר נראה התמתנות בקצב עליית מחירי הדיור ואולי אף ירידה קטנה, כמובן שלהמשך תוכנית מחיר למשתכן יש חשיבות מכרעת בעניין זה. בונוס קטן למיטבי לכת: הקשר בין האבטלה הנמוכה לירידה בביקושים לדירות: שוק הנדל"ן הישראלי מזמן לנו תופעות ייחודיות שלא נראו במקומות אחרים. כשמדברים על שוק הנדל"ן הישראלי המילה הראשונה שקופצת, בועה, אך אין הדבר נכון! בועה משמעותה ניפוח מלאכותי של מחירים, כבר 3 שנים אני שומע את אלו ש"יושבים" על הגדר ומחכים לירידת מחירים, לאותם אנשים אני אומר, גם אם ירדו המחירים ב-%20 על הנייר הרי שהפסדתם כי מחירי הדיור קפצו ב-3 שנים האחרונות )2017-2014 )ב-%35 ומעלה. רבים משווים את המשבר שקרה ב-2008 בארה"ב למצב כיום בישראל, אותם אנשים חוטאים לאמת, אין %10 דמיון אפילו, בארה"ב הייתה מספיקה ת"ז כדי לקבל משכנתא, בעוד שבישראל הרגולציה כבדה ביותר והבנקים, יאמר לזכותם נותנים משכנתא בצורה קפדנית ביותר. מחירי הדיור יכולים לרדת בשני מקרים: 1 .ההיצע יגבר על הביקוש- שנים של עבודה ויותר מכך אין גורם בשוק הנדל"ן הישראלי, החל מממשלת ישראל ועד הקבלן הכי קטן אינו מעוניין בתרחיש זה. 2 .כאשר לווים רבים לא יעמדו בתשלומי המשכנתא והבנקים יצטרכו לממש נכסים ביתר שאת, תרחיש מאד פסימי וקלוש לשוק המשכנתאות הישראלי. בחודשים האחרונים אני עד לתופעה ייחודית לשוק הנדל"ן הישראלי תופעה של זוגות אשר מתייאשים מלחפש דירה ולמה הדבר דומה, לשוק האבטלה הישראלי, הרי שאחוזי האבטלה המוצהרים הינם מתחת ל-%5.4 .דה פקטו, האחוזים יותר קרובים ל-%10%- 11 ,אתם וודאי שואלים ממה נובע ההבדל העצום הזה הרי שהוא נובע משיטות המדידה, אחוזי האבטלה שמחושבים על ידי הלמ"ס ו/או לשכת התעסוקה אינם לוקחים בחשבון מובטלים שסיימו לקבל דמי אבטלה ואינם ניגשים עוד ללשכות התעסוקה, הם אינם לוקחים שבחשבון אנשים שהפסיקו לחפש עבודה וכמובן אינם לוקחים בחשבון אדם שעבד שעה אחת בחודש. כך הרי שהצניחה בביקוש לדירות שאנו עדים לה בתקופה האחרונה נובעת מכך שזוגות רבים אינם יכולים לרכוש דירה עקב ההתייקרויות יוצאות הדופן בשנים האחרונות, אותם זוגות "יושבים על הגדר" ואינם מחושבים בהגדרה של מחפשי דירה וכך נוצר עיוות אדיר ומן תחושה שאנו קרובים לסיום גל ההתייקרויות של דירות. אסיים בנימה אופטימית ואומר השוק הישראלי ייחודי מאד ואולי תיתכנה עוד הפתעות חיוביות! טל בן חיים

סקירה מאקרו כלכלית בדגש על נדל"ן 2019
bottom of page